Девелопмент та будівництво

УПРАВЛІННЯ БУДІВНИЦТВОМ.
Переваги залучення фахівця з управління проектами для будівництва комерційної нерухомості.
За останні кілька років в результаті розвитку ринку нерухомості країни виник справжній клас інвесторів, для яких сьогодні на перший план вийшло управління проектами комерційної нерухомості. Новий клас менеджерів готовий вирішувати їх на професійному рівні. Хто вони? Сучасний менеджер проектів комерційної нерухомості – це і фінансист, і юрист, і менеджер, і психолог, і інженер, і будівельник в одній особі. Зрозуміло, менеджер діє відповідно до цілей і завдань, поставлених перед ним інвестором, який наймає його за договором про надання платних послуг.
Основними цілями, які переслідує інвестор проекту, залучаючи професійного менеджера, є:
• професійно сформулювати стратегію проекту і технічне завдання;
• забезпечувати контроль за розробкою проекту і програмою будівництва;
• забезпечити контроль над оптимізацією та мінімізацією бюджету проекту;
• мінімізувати терміни будівництва;
• забезпечувати контроль за дотриманням якості будівництва;
• забезпечити досягнення максимальної фінансової ефективності проекту;
• забезпечити представництво та захист інтересів Інвестора перед підрядником, уникнути ситуації, в якій опинився виконавець. Користуючись відсутністю професійного досвіду власника, традиційно прагне або збільшити бюджет (за рахунок додаткових робіт), або (при фіксованому бюджеті) знизити свої витрати за рахунок низької якості матеріалів і робіт.
Таким чином, додаткові витрати на оплату керівника проекту компенсуються обґрунтованістю і суворим контролем за бюджетом будівництва, гарантією термінів і якості, а також надійним захистом інтересів Інвестора під час реалізації проекту.
Основні функції керівника проекту на етапі будівництва.
У сфері планування:
• бере участь у розробленні виробничих і календарних планів капітального будівництва та забезпечує їх узгодження в установленому порядку;
У сфері надання проектно-кошторисної документації:
• видає вихідні дані для розробки проектно-кошторисної документації;
• забезпечує повноту і якість вихідних даних по проекту, виданих проектної організації;
• готує спільно з проектно-вишукувальними організаціями завдання на розробку проектно-кошторисної документації, здійснює її узгодження в установленому порядку;
• укладає договори з відповідними організаціями на виконання проектно-вишукувальних, проектних і при необхідності науково-дослідних робіт;
• погоджує з проектною організацією календарний графік розроблення та видачі проектно-кошторисної документації, здійснює контроль за її виконанням;
За напрямами фінансування, бухгалтерського обліку та звітності:
• визначає та узгоджує з підрядником (підрядниками) договірні ціни на будівництво підприємств, пускових комплексів та об’єктів, за участю проектних та субпідрядних організацій, відповідно до чинних нормативних документів;
• складає договори на капітальне будівництво у встановлені строки (при будівництві об’єктів «під ключ» та вахтовим методом – з урахуванням їх особливостей) з генпідрядником (підрядниками);
• перевіряє ціни і документи, що подаються для оплати підрядникам, постачальникам, проектно-вишукувальним та іншим організаціям за виконані роботи, поставлену продукцію і надані послуги;
• враховує і контролює витрати розрахункового ліміту на відповідну структуру капітальних вкладень, а також надійність обліку об’єктів будівництва і витрат;
• своєчасно пред’являє претензії підрядникам, постачальникам, проектно-вишукувальним та іншим організаціям про сплату неустойки (штрафу, пені) за невиконання або неналежне виконання договірних зобов’язань;
У сфері логістики:
• забезпечує з урахуванням діючої національної системи постачання та реалізації об’єктів з технологічним, електричним, енергетичним та загальнозаводським обладнанням і апаратурою, а також матеріалів, постачання яких покладено на замовника;
У сфері нагляду за будівництвом:
• погоджує з відповідними організаціями питання, пов’язані з монтажем, випробуванням і реєстрацією технологічного крана і підйомних механізмів;
• здійснює контроль і технічний нагляд за будівництвом, відповідність обсягів, вартості та якості виконаних робіт проектно-кошторисним розрахункам, будівельним нормам і правилам виробництва і приймання цих робіт, а також забезпечує здійснення авторського нагляду проектними організаціями;
• здійснює контроль за забезпеченням високого рівня якості архітектури та містобудування в процесі розробки проектно-кошторисної документації та її реалізації;
У сфері прийняття в експлуатацію об’єктів, завершених будівництвом:
• подає (разом з підрядниками за Державним акцептом) необхідні документи державної приймальної комісії (приймальної комісії) на закінчене будівництвом об’єктів;
• бере участь у прийманні допоміжних об’єктів і представляє державній приймальній комісії (приймальній комісії) об’єкти, закінчені будівництвом і підготовлені до експлуатації, а також бере участь у роботі державної приймальної комісії (приймальної комісії);
• передає після приймання державною приймальною комісією (приймальною комісією) експлуатуючим організаціям об’єкти, завершені будівництвом, проектно-кошторисну та технічну документацію, розроблену до і в процесі будівництва, акти робочої, державної приймальної комісії (приймально-здавальної комісії) з усіма додатками;
У сфері технічного нагляду за будівництвом:
Основними завданнями технічного нагляду є::Відповідно до основних завдань, на підприємство, що здійснює технічний нагляд, покладаються такі обов’язки:
• контроль за відповідністю будівельно-монтажних робіт, використовуваних конструкцій, виробів, матеріалів і поставленого обладнання проектним рішенням, вимогам будівельних норм і правил, стандартів, технічних умов та інших нормативних документів;
• вжиття своєчасних заходів і контроль за усуненням виявлених дефектів проектно-кошторисної документації, її переглядом (у разі потреби) та недопущенням необґрунтованого збільшення кошторисної вартості будівництва;
• перевірка наявності документів, що засвідчують якість конструкцій, виробів і матеріалів, що використовуються в будівництві (технічні паспорти, сертифікати, результати лабораторних випробувань тощо);
• контроль за виконанням геодезичних робіт в процесі будівництва;
• обстеження та оцінка спільно з працівниками будівельно-монтажних організацій виконаних робіт і конструктивних елементів, прихованих під час виконання наступних робіт, а також забезпечення вимог щодо заборони виробництва подальших робіт до оформлення актів експертизи прихованих робіт;
• здійснення в найкоротші терміни за участю представників генпідрядних і спеціалізованих організацій, а також проектних організацій проміжного приймання відповідальних конструкцій будівель і споруд – опорних і прогонових конструкцій, несучих металевих і залізобетонних конструкцій і т.д .;
• участь в перевірках стану і відповідності проекту обладнання, що надходить на монтаж, в оцінці якості його монтажу, комплексних випробуваннях і прийманнях, що проводяться органами державного нагляду, будівельного контролю і державного приймання;
• контроль за відповідністю обсягів і якості виконаних і пред’явлених на оплату будівельно-монтажних робіт проектно-кошторисної документації;
• облік обсягу і вартості прийнятих і оплачених будівельно-монтажних робіт, а також обсягу і вартості неякісних будівельно-монтажних робіт, виконаних підрядником, і витрат на усунення дефектів і переробок;
• контроль наявності та правильності ведення первинної виконувальної технічної документації (побудованих схем інструментального обстеження змонтованих конструкцій, частин будівель, споруд та інженерних комунікацій, журналів загальних і спеціальних робіт) та внесення змін до неї у зв’язку з виявленими недоліками та дефектами у виробництві будівельно-монтажних робіт;
• контроль за виконанням будівельно-монтажними організаціями інструкцій і регламентів органів авторського нагляду та державного будівельного контролю, а також вимог технічного нагляду замовника, пов’язаних з якістю виконуваних будівельно-монтажних робіт і використовуваних конструкцій, виробів, матеріалів і обладнання, що забезпечують своєчасне усунення дефектів і дефектів, виявлених при прийманні окремих видів робіт, конструктивних елементів будівель, споруд і об’єктів в цілому;
• участь у проведенні робочими комісіями (приймально-здавальними комісіями) перевірок якості окремих конструкцій і вузлів, видів будівельно-монтажних робіт, обладнання та механізмів під час їх приймання;
• участь у перевірках, що проводяться органами державного нагляду та будівельного контролю, а також відомчими інспекціями та комісіями.